Il preliminare di preliminare è valido ma solo quando sia ravvisabile l’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali.
Lo ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione – sezioni unite – con sentenza 6 marzo 2015, n. 4628
Il caso
Preliminare di preliminare: le sezioni unite compongono il contrasto.
Due sedicenti promittenti venditori convennero in giudizio i due promissari acquirenti chiedendo al giudice l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto ai sensi dell’articolo 2932 c.c..
I convenuti contestarono quanto asserito dagli attori evidenziando che la scrittura privata sulla quale essi agivano era priva di efficacia obbligatoria, e quindi insuscettibile di esecuzione ai sensi dell’articolo 2932 c.c.
Sia il Tribunale che la Corte di appello dettero ragione ai convenuti, dichiarando nullo per difetto di causa quello che appariva essere un “preliminare di preliminare”.
Difatti, secondo i giudici di merito la predetta scrittura altro non era che un impegno a stipulare un contratto preliminare e che, pertanto, il preliminare di preliminare dovesse ritenersi nullo per difetto originario di causa.
Da qui il ricorso per cassazione.
La questione viene posta all’attenzione delle sezioni unite da parte della seconda sezione in considerazione del contrasto esistente sul punto.
Il primo orientamento.
Secondo un primo orientamento “il contratto in virtù del quale le parti si obblighino a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l’interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione” (sent. 2 aprile 2009 n. 8038, seguita, senza ulteriori approfondimenti da Cass. 10 settembre 2009 n. 19557).
In particolare, secondo la sentenza 8038/09, “L’art. 2932 c.c. instaura un diretto e necessario collegamento strumentale tra il contratto preliminare e quello definitivo, destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti. Riconoscere come possibile funzione del primo anche quella di obbligarsi… ad obbligarsi a ottenere quell’effetto, darebbe luogo a una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente: non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anziché prometterlo subito”.
Il secondo orientamento cd. possibilista.
Un altro orientamento, pure presente in giurisprudenza, considera benevolmente le ipotesi di c.d. “preliminare aperto” e ritiene possibile una tripartizione delle fasi che conducono alla stipula del definitivo.
Fanno parte di tale orientamento alcune decisioni, tra cui Cass. 2720/09 secondo cui “In tema di minuta o di puntuazione del contratto, qualora l’intesa raggiunta dalle parti abbia ad oggetto un vero e proprio regolamento definitivo del rapporto non è configurabile un impegno con funzione meramente preparatoria di un futuro negozio, dovendo ritenersi formata la volontà’ attuale di un accordo contrattuale; per tale valutazione, ben può’ il giudice far ricorso ai criteri interpretativi dettati dagli artt. 1362 e segg. cod. civ., i quali mirano a consentire la ricostruzione della volontà delle parti, operazione che non assume carattere diverso quando sia questione, invece che di stabilirne il contenuto, di verificare anzitutto se le parti abbiano inteso esprimere un assetto d’interessi giuridicamente vincolante, dovendo il giudice accertare, al di là del nomen iuris e della lettera dell’atto, la volontà negoziale con riferimento sia al comportamento, anche successivo, comune delle parti, sia alla disciplina complessiva dettata dalle stesse, interpretando le clausole le une per mezzo delle altre”. Pertanto, occorre di volta in volta verificare se il contratto posto in essere sia suscettibile o meno di esecuzione coattiva (Cass. 23949/08; 2473/13; 8810/03; 3856/83), dovendosi escludere tale idoneità tutte le volte in cui l’accordo non contenga tutti gli elementi essenziali per la stipula del contratto definitivo, ma rimandi ad una successiva pattuizione la individuazione degli elementi mancanti (Cass. 14267/06; 11371/10).
L’incertezza del confine tra atto preparatorio e contratto preliminare.
Non v’è dubbio che risulti molto incerto il confine tra atto preparatorio e contratto preliminare, in quanto il contratto preliminare sarebbe vincolante mentre gli accordi preliminari non avrebbero alcuna rilevanza negoziale, per difetto di causa (in tale ultima ipotesi si parla di “puntazione”).
Il contrasto nella giurisprudenza di merito.
Secondo parte della giurisprudenza di merito (Trib. Salerno 23 luglio 1948) la legge escluderebbe l’esistenza di un contratto preliminare relativo ad altro preliminare, dovendosi considerare nullo il preliminare di preliminare (Tribunale di Napoli 23.11.1982) “difettando di ogni funzione economica meritevole di tutela”.
Sul versante opposto, sempre secondo la giurisprudenza di merito (App. Napoli 11 ottobre 1967), si è ritenuto che “in virtù del principio dell’autonomia negoziale sia ammissibile un regolamento contrattuale che preveda, dopo la prima intesa scritta, un’ulteriore scansione temporale, con la stipulazione del contratto preliminare, legata al versamento di una caparra. (sulla stessa linea Trib. Napoli 28 febbraio 1995) piuto regolamento di interessi”.
La libertà delle parti di determinarsi e di fissare un nucleo di interessi da trasfondere nei vari passaggi contrattuali
Da tale libertà prendono le mosse le sezioni unite al fine di decidere il caso posto al loro esame.
In particolare, secondo le sezioni unite, “dietro la stipulazione contenente la denominazione di “preliminare del preliminare” (nel senso che la conclusione dell’accordo precede la stipula del contratto preliminare) si possono dare situazioni fra loro differenti, che delineano sia figure contrattuali atipiche (quali quelle prima indicate), ma alle quali corrisponde una “causa concreta” meritevole di tutela; sia stadi prenegoziali molto avanzati, cui corrisponde un vincolo obbligatorio di carattere ancora prenegoziale (almeno fra le parti del contratto in relazione al quale si assuma un impegno volto alla successiva stipula di un contratto preliminare) che vede intensificato e meglio praticato l’obbligo di buona fede di cui all’art. 1337 c.c.”
Certo è però, – prosegue la Suprema Corte – che, in linea di massima, la previsione di dover dar vita, in futuro, all’assunzione dell’obbligo contrattuale nascente dal contratto preliminare, può essere sintomatica del fatto che le parti hanno consapevolezza che la situazione non è matura per l’assunzione del vincolo contrattuale vero e proprio. Ciò può dipendere segnatamente in relazione al grado di conoscenza di tutti gli elementi di fatto che occorre aver presenti per manifestare la volontà il cui incontro da vita all’accordo vincolante consacrato nel contratto preliminare.
In particolare, “se mancano violazioni di una legge imperativa, non v’è motivo per giudicare inammissibili procedimenti contrattuali graduali, la cui utilità sia riscontrata dalle parti con pattuizioni che lasciano trasparire l’interesse perseguito, in sé meritevole di tutela, a una negoziazione consapevole e informata” e ciò in quanto “la procedimentalizzazione della fasi contrattuali non può di per sé essere connotata da disvalore, se corrisponde a “un complesso di interessi che stanno realmente alla base dell’operazione negoziale”.
Il principio di diritto espresso dalla Sezioni Unite:
“In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale“.
Una breve riflessione.
Davvero interessante la ricostruzione delle sezioni unite in ordine alla validità del preliminare di preliminare. Le sezioni unite, con la sentenza in rassegna, ci insegnano che ogni caso è diverso da un altro. I precedenti contrastanti orientamenti che hanno originato l’intervento delle sezioni unite, in effetti, muovevano tutti dagli stessi principi ma analizzavano e risolvevano situazioni diverse l’una dall’altra. Non a caso nella motivazione della sentenza delle sezioni unite si legge: “Un’analisi più approfondita della esperienza giurisprudenziale e dell’evolversi del dibattito dottrinale può consentire di svelare contrasti solo apparenti, di riavvicinare le posizioni e di delineare senza schematismi i limiti in cui può espandersi l’autonomia privata”.
Le sezioni unite seguono un iter logico-giuridico davvero apprezzabile, cercando di contemperare il principio di autonomia negoziale da un lato, con il principio della nullità della causa di quel contratto preliminare, che, prevedendo un mero obbligo di obbligarsi nuovamente, non sarebbe meritevole di tutela in quanto produttivo di una inutile complicazione.
La soluzione disegnata dalle sezioni unite, più che innovativa, appare saggia e di giustizia: esclusa ogni nullità aprioristica del preliminare di preliminare, occorrerà, di volta in volta, verificare quale sia il reale interesse perseguito dalle parti nel caso concreto.
La questione posta all’attenzione delle sezioni unite avrà risvolti pratici molto frequenti. Si pensi all’impegno di acquisto di un immobile che viene fatto sottoscrivere dall’agente immobiliare, impegno che ha effetti obbligatori ma prevede l’obbligo, quasi sempre, di stipulare il contratto preliminare vero e proprio.
La soluzione delle sezioni unite salverà tali contratti, molto frequenti, nei rapporti di intermediazione immobiliare.
avv. Filippo Pagano (f.pagano@clouvell.com)
managing partner at clouvell (www.clouvell.com)
