In materia di imposta di registro, la sentenza che, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento da parte sua del corrispettivo pattuito, è di per sè soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, in quanto è applicabile il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 27, comma 3, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente. A tal proposito è dirimente la considerazione che la controprestazione costituita dal pagamento del prezzo da parte dell’acquirente che ha agito ex art. 2932 c.c. è già stata seriamente offerta nell’ambito di valutazioni di convenienza già operate dal medesimo acquirente all’atto dell’introduzione del giudizio ex art. 2932 c.c., comma 2, e pertanto il pagamento del prezzo è circostanza che dipende in senso giuridico esclusivamente dalla sua volontà che si è già manifestata in tal senso.
Lo ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione – sezione quinta civile – con sentenza n. 21625 del 23 ottobre 2015
Imposta di registro nei trasferimenti su sentenza ex art. 2932 c.c.
Il caso
Il tribunale di Genova emetteva sentenza che teneva luogo del contratto di compravendita, ai sensi dell’articolo 2932 cod. civ., dichiarando due coniugi, promissari acquirenti, proprietari dell’immobile promesso in vendita dal promittente venditore subordinatamente al pagamento della somma di lire 304.000.000, mai pagata. La Corte d’appello di Genova confermava la decisione e la sentenza passava in giudicato.
L’Agenzia delle Entrate richiede il versamento dell’imposta proporzionale
Nelle more della causa l’Agenzia delle entrate richiedeva alle parti contraenti il versamento dell’imposta di registro, bollo, ipotecaria e catastale nonché sanzioni per euro 19.676,63 applicando l’imposta proporzionale di registro prevista degli artt. 27, comma 3, e 37 del d.p.r. 131/86 sul presupposto che il pagamento del prezzo da parte degli acquirenti concretasse una condizione sospensiva meramente potestativa, il che comportava il versamento in ogni caso dell’imposta proporzionale.
La decisione della commissione tributaria regionale
La commissione tributaria regionale di Genova confermava la decisione della commissione tributaria provinciale, adita dal promissario acquirente, ritenendo che dovesse essere applicata l’imposta in misura fissa, a norma dell’art. 27, comma 1, d.p.r. 131/86, poiché la condizione del pagamento del prezzo, cui era subordinato il trasferimento del diritto di proprietà, doveva ritenersi quale condizione potestativa semplice o impropria. Da qui il ricorso per cassazione da parte dell’agenzia delle entrate.
Il motivo del ricorso per cassazione.
Con l’unico motivo di ricorso la ricorrente deduce, con riferimento all’imposta di registro, la violazione dell’art. 27 d.p.r. 131/1986 e dell’art. 2932 cod. civ. censurando la decisione per avere la commissione tributaria regionale erroneamente negato che la sentenza ex art. 2932 c.c., ove il trasferimento della proprietà sia subordinato alla condizione del pagamento del prezzo, debba andare soggetta a imposta proporzionale.
L’orientamento della Suprema Corte
Gli Ermellini, con la sentenza in rassegna, dichiarano di aderire all’indirizzo maggioritario, ispirato a finalità antielusiva del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 27, comma 3, secondo il quale nelle sentenze produttive degli effetti di contratto non concluso, traslativo della proprietà di immobile, ex art. 2932 cod. civ., la condizione del pagamento del prezzo deve ritenersi non apposta in quanto meramente potestativa. Infatti – proseguono i giudici di piazza Cavour – è dirimente a tale proposito la considerazione che la controprestazione costituita dal pagamento del prezzo da parte dell’acquirente che ha agito ex art. 2932 c.c. è già stata seriamente offerta nell’ambito di valutazioni di convenienza già operate dall’acquirente all’atto dell’introduzione del giudizio ex art. 2932 c.c., comma 2, e pertanto il pagamento del prezzo è circostanza che dipende in senso giuridico esclusivamente dalla volontà dell’acquirente che si è già manifestata in tal senso.
Il principio di diritto
Dunque – affermano i giudici di piazza Cavour – in materia di imposta di registro, la sentenza che, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento da parte sua del corrispettivo pattuito, è di per sè soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, in quanto è applicabile il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 27, comma 3, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente (cfr., in tal senso, Cass. n. 16818 del 24/07/2014, Cass. n. 8544 del 11/04/2014,Cass. n. 6116 del 16/03/2011).
I precedenti di segno contrario
I giudici della cassazione dichiarano di volersi discostare da due recenti pronunciamenti della corte di legittimità ( Cass. n. 9097 del 06/06/2012 e Cass. n. 18180 del 26/07/2013 ) secondo i quali “In tema di reddito di imposta di registro e di INVIM, la sentenza che subordini il trasferimento di un immobile alla condizione del previo pagamento del prezzo è assoggettata a tributo solo al verificarsi di tale evento, atteso che in tale momento l’atto produce effetti traslativi, né può ritenersi applicabile l’art. 27, comma terzo, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, secondo il quale non sono considerati sottoposti a condizione gli atti subordinati a condizione meramente potestativa, perché questa ricorre quando l’evento futuro ed incerto consiste nel comportamento attivo od omissivo determinato da mero arbitrio della parte, dovendo invece qualificarsi come potestativa la condizione costituita da un atto di esercizio della volontà dipendente da un complesso di motivi connessi ad apprezzabili interessi, che, pur essendo rimessi all’esclusiva valutazione di una parte, incidano sulle sue scelte, come quando la decisione attenga al pagamento di un prezzo di notevole importo.
Da qui l’accoglimento del ricorso con il conseguente rigetto del ricorso originario del contribuente ai sensi dell’articolo 384 comma 2° c.p.c.
Una breve riflessione
Il nodo gordiano della questione sottoposta al vaglio della Suprema Corte è se la condizione, rappresentata dal pagamento del prezzo, al quale è subordinato il trasferimento della proprietà di un immobile contenuta in una sentenza ex art. 2932 c.c. debba considerarsi meramente potestativa o piuttosto (semplicemente) potestativa.
E’ notorio che la condizione si dice potestativa quando l’evento in essa dedotto dipende dalla volontà di una delle parti, la quale però è spinta ad agire sulla base di motivi oggettivi che rappresentano un giustificato interesse e non un mero capriccio.
Viceversa, la condizione si dice meramente potestativa quando il suo verificarsi è rimesso al mero arbitrio della parte.
Tale distinzione è ripresa dall’articolo 27 del Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro) il quale nel disciplinare l’applicazione dell’imposta per gli atti sottoposti a condizione sospensiva stabilisce (comma 1) che “gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa”, mentre subito dopo (al comma 3) prosegue affermando che “non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore”.
Dunque, secondo la previsione legislativa, se la condizione è potestativa, l’imposta di registro è calcolata in maniera fissa; se, viceversa, la condizione è meramente potestativa, l’imposta di registro è calcolata in misura proporzionale.
A fronte di tale dicotomica concettuale e normativa, si sono in verità creati due orientamenti giurisprudenziali.
Secondo un filone (dal quale la sentenza in rassegna si discosta) si deve qualificare come potestativa (e non meramente potestativa) la condizione costituita, come nel caso del versamento del prezzo sulla base di sentenza ex art. 2932 c.c., da un atto di esercizio della volontà dipendente da un complesso di motivi connessi ad apprezzabili interessi, che, pur essendo rimessi all’esclusiva valutazione di una parte, incidano sulle sue scelte, come quando la decisione attenga al pagamento di un prezzo di notevole importo.
Secondo l’opposto orientamento, invece, al quale aderiscono i giudici estensori della sentenza in rassegna, la condizione prevista nella sentenza ex art. 2932 c.c. è da ritenersi meramente potestativa essendo dirimente a tal proposito la considerazione che la controprestazione costituita dal pagamento del prezzo da parte dell’acquirente che ha agito ex art. 2932 c.c. è già stata seriamente offerta nell’ambito di valutazioni di convenienza già operate dall’acquirente all’atto dell’introduzione del giudizio ex art. 2932 c.c., comma 2, e pertanto il pagamento del prezzo è circostanza che dipende in senso giuridico esclusivamente dalla volontà dell’acquirente che si è già manifestata in tal senso.
Come dire, la valutazione è stata già operata, da parte del promissario acquirente, al momento della proposizione della domanda giudiziale e, di conseguenza, con la emissione della sentenza tale condizione diventa meramente potestativa.
Effettivamente, la tesi che ravvisa la sussistenza di una condizione meramente potestativa appare più aderente alla ratio legis giacchè il pagamento del prezzo rappresenta un’obbligazione che già l’acquirente aveva accettato di assumere al momento della proposizione della domanda giudiziale. Nessun’altra valutazione deve egli fare. Deve solo pagare il saldo prezzo e, soprattutto, l’imposta di registro in misura proporzionale.
avv. Filippo Pagano (f.pagano@clouvell.com)
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