Gli effetti dell’atto dispositivo non sono opponibili al terzo, se per lui pregiudizievoli, fintanto che l’atto non risulta dai pubblici registri immobiliari, ma ciò non esclude che il terzo non possa invece avvalersi di quegli effetti, se per lui favorevoli
Lo ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione – sezione terza civile – con sentenza n. 21385 del 30 agosto 2018
Effetti dell’atto dispositivo, non ancora trascritto, favorevoli per il terzo
Il caso
Con atto del 3 dicembre 2003, trascritto nei pubblici registri il 9 dicembre 2003 e annotato nei registri di stato civile a margine dell’atto di matrimonio il 10 febbraio 2003, due coniugi costituirono un fondo patrimoniale nel cui oggetto era ricompreso un immobile.
Con atto notarile del 5 aprile 2004 i predetti cedettero il menzionato immobile ad un terzo. In data 7 aprile 2004 sul medesimo immobile venne iscritta da un Istituto Bancario un’ipoteca giudiziale in forza del decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale nei confronti dei predetti coniugi, quali fideiussiori di altra società, per un rilevante importo, oltre interessi e spese.
L’atto di acquisto del terzo acquirente venne trascritto dei registri immobiliari il 20 aprile 2004. Avviata l’azione esecutiva, con notificazione del pignoramento anche al terzo proprietario, ai sensi degli artt. 602 ss. cod. proc. civ., l’acquirente propose ricorso in opposizione ex art. 619 cod. proc. civ. Il giudice dell’esecuzione rigettò la richiesta di sospensione, assegnando termine per l’introduzione del giudizio di merito. L’opposizione fu respinta anche nel merito, ma la sentenza inappellabile in ragione di quanto disposto dall’art. 616 cod. proc. civ. nella versione applicabile ratione temporis – venne cassata per violazione del litisconsorzio necessario con i coniugi.
La sentenza di primo grado
A seguito di riassunzione, il Tribunale accolse l’opposizione dell’acquirente e la Corte d’appello, confermando la decisione di primo grado, rigettò l’impugnazione proposta dalla Banca.
Il ricorso per cassazione
Contro questa decisione la banca creditrice ha proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi illustrati da successive memorie. L’acquirente ha resistito con controricorso e ha depositato memorie difensive ai sensi dell’art. 378 cod. proc. civ. I coniugi non hanno svolto attività difensiva.
I motivi di ricorso
Con il primo motivo si denuncia la violazione o falsa applicazione degli artt. 1376, 2643, 2644, 2647 cod. cív. In sostanza, alla Corte viene richiesto di chiarire se al creditore che iscrive ipoteca possa essere opposta l’inclusione dell’immobile in un fondo patrimoniale qualora, in data anteriore dell’iscrizione, il bene sia stato alienato a terzi, ancorché tale alienazione non sia stata ancora trascritta.
La Corte di legittimità ritiene il motivo fondato.
Per i giudici di piazza Cavour, anzitutto, va rilevato che il problema dell’opponibilità alla banca dei vincoli nascenti dal fondo patrimoniale, pur dopo l’alienazione dell’immobile, non deve essere risolto – come invece ha fatto la corte d’appello – in base al criterio della anteriorità o posteriorità della trascrizione dell’atto di compravendita, in quanto tale criterio vale nei rapporti fra terzo creditore (Banca) e acquirente del bene ipotecato: l’omessa trascrizione rende l’atto inopponibile al creditore, cioè “contro” di lui. Qui si tratta, invece, – di un atto dispositivo favorevole al creditore, in quanto determina l’immediata fuoriuscita dell’immobile dal fondo patrimoniale costituito dai coniugi.
Il principio consensualistico.
Per gli Ermellini, viene qui in rilievo, invece, “il principio consensualistico secondo cui, com’è noto, gli effetti del contratto sì producono con il semplice accordo fra le parti (art. 1326 cod. civ.). Giova, al contempo, rammentare che la trascrizione degli atti elencati dall’art. 2643 cod. civ. non è un istituto di pubblicità costitutiva, bensì dichiarativa, e come tale ha la funzione di rendere opponibile l’atto ai terzi onde dirimere il conflitto tra più acquirenti dello stesso bene, senza incidere sulla validità ed efficacia dell’atto stesso. Configurandosi come un onere, essa è, pertanto, un quid pluris rispetto all’atto trascrivendo, cosicché, ove essa sia necessaria ad integrare una qualsiasi fattispecie normativa, deve essere oggetto di esplicita previsione (Sez. 3, Sentenza n. 19058 del 12/12/2003, Rv. 568857)”.
Sicchè – proseguono i giudici della Suprema Corte – “coordinando il principio consensualistico con quello dell’efficacia meramente dichiarativa della trascrizione della compravendita immobiliare, si ottiene che gli effetti dell’atto dispositivo non sono opponibili al terzo, se per lui pregiudizievoli, fintanto che l’atto non risulta dai pubblici registri immobiliari; ma ciò non esclude che il terzo non possa invece avvalersi di quegli effetti, se per lui favorevoli”.
Effetti favorevoli ed effetti pregiudizievoli dell’atto dispositivo.
Per gli Ermellini rientra in quest’ultima ipotesi anche il caso, come quello in esame, in cui l’atto dispositivo del bene determina sia effetti favorevoli (la fuoriuscita dell’immobile dal fondo patrimoniale nel quale era stato conferito), sia sfavorevoli (l’alienazione dell’immobile dalla sfera patrimoniale dei debitori).
Conflitto tra terzo acquirente e creditore dell’alienante e tra alienante e creditore
I giudici della Corte di Cassazione ricordano che in una simile circostanza, mentre il conflitto fra terzo acquirente e creditore dell’alienante va risolto secondo il criterio della priorità della trascrizione (correttamente applicato dalla corte d’appello nel capo della sentenza non impugnato), nei rapporti fra venditori e creditore i primi non possono opporre al secondo, quale fattore ostativo all’assoggettamento del bene a pignoramento, la mancata trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. Ciò in quanto “il sistema delle trascrizioni degli atti dispositivi aventi ad oggetto beni immobili e mobili registrati ha natura di pubblicità dichiarativa e, come si ricava chiaramente dell’art. 2644 cod. civ., costituisce un onere imposto dalla legge a tutela del terzo. Infatti, gli atti soggetti all’onere della trascrizione non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. In altri termini, la trascrizione giova a rendere opponibile al terzo un atto per lui pregiudizievole. Dunque, l’omesso espletamento della formalità dichiarativa non potrà essere invocato dalle parti del contratto con una funzione diametralmente opposta a quella che le è propria, ossia a discapito del terzo estraneo al rapporto, al fine di impedirgli di giovarsi degli effetti di un atto a lui favorevole”.
Pertanto – concludono i giudici di piazza Cavour – nel caso in esame deve concludersi che la Banca, avendo iscritto l’ipoteca sull’immobile due giorni dopo che lo stesso era stato ceduto dai coniugi al terzo acquirente, “può giovarsi di tale alienazione per dedurre la sopravvenuta inefficacia dei vincoli derivanti dall’essere appartenuto, tale immobile, all’oggetto di un fondo patrimoniale. Di contro, poiché l’acquisto del terzo è stato trascritto successivamente all’iscrizione dell’ipoteca, tale acquisto non è opponibile alla Banca”.
Da qui l’accoglimento del motivo e la cassazione della sentenza, con assorbimento del secondo motivo (relativo alla prova dell’estraneità del credito per il quale si procede ai fabbisogni familiari).
Una breve riflessione
Sentenza molto interessante quella in rassegna che, ribaltando la decisione di merito impugnata, pone nella giusta luce la funzione e la natura dichiarativa della trascrizione degli atti dispositivi.
In particolare, la Suprema Corte perviene alla soluzione del caso “coordinando il principio consensualistico con quello dell’efficacia meramente dichiarativa della trascrizione della compravendita immobiliare”.
Il merito della ricostruzione operata dai giudici di Piazza Cavour riposa proprio nella tutela incondizionata del terzo: egli, da un lato, non potrà essere “pregiudicato” da un atto sfavorevole trascritto dopo e, dall’altro, potrà avvalersi di un atto a lui favorevole già stipulato anche se non ancora trascritto.
Avv. Filippo Pagano (f.pagano@clouvell.com)
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